Рекорды продаж в коттеджных поселках, которыми было отмечено лето 2020 года, на 90% обеспечили земельные участки. Мы решили выяснить, по каким критериям покупатели выбирали поселки и участки. Важен ли им статус земли и готовность коммуникаций? Как далеко от города они готовы уехать? Что получили собственники недорогих наделов?
 

 

Сам факт взрывного роста спроса на участки многих удивил, поскольку такое приобретение никак не решало проблему организации летнего отдыха в этом году и не могло быть расценено как эмоциональная покупка людей, испугавшихся изоляции в стенах квартиры.
По мнению Филиппа Рохлина, генерального директора управляющей компании «Согласие», 2020 год запомнится как год уверенных решений покупателей и быстрых сделок с загородной недвижимостью. «В современной России, как только начинается кризис, вкладывать накопления — обычное дело. В этом году потрясение затронуло не только экономическую часть жизни. Мировой масштаб происходящего, закрытие внешних и даже городских границ, пугающие новости и статистика, вынужденная самоизоляция — все это вызвало обострение чувства самосохранения, желание быть независимее от окружающих и иметь глоток собственного чистого воздуха. В таких условиях, своя земля, огороженная забором, с собственным домом, а то и хозяйственным строением на первое время, представляется уже не как покупка, обычно следующая за приобретением квартиры в городе, а как предпочтительная недвижимость, необходимая для сохранения себя и своей семьи. Формула «Мой дом — моя крепость» в 2020 году стала не просто поговоркой, а основным фактором покупки загородной недвижимости, который после пандемии приобрел осознанный смысл», — считает Филипп Рохлин.

 

 

Цены, сети и расстояния

 

 

 

По данным консалтингового центра «Петербургская нед­вижимость», недорогие наделы, до 100 тыс. руб. за сот­ку, или в среднем 700 тыс. руб. за участок, составили 40% сделок, на 6 п. п. меньше, чем в прошлом году. Более дорогие — от 100 до 300 тыс. руб. за сотку, или 2,2 млн руб. за участок, наоборот, стали покупать чаще, на них пришлись 52% ­сделок.

 

 

По мнению гендиректора компании NORD PLAN Алексея Сабанцева, 700 тыс. руб. за участок означают или немалую удаленность от города, или отсутствие сетей и дорог. В поселках с недорогими участками строительство дома очень часто растягивается на 5–10 лет. Если участки дороже, строи­тельство более активное, чаще устанавливается регламент застройки. Имя застройщика лишь частично компенсирует отсутствие коммуникаций — все же людям понятнее и спокойнее, когда стоит столб и висит счетчик.
По мнению Артема Чеснокова, руководителя проекта КП «Сувантоярви», рост продаж участков средней ценовой категории связан с тем, что ­покупатели выбирают поселки с готовыми (или близкими к готовности) коммуникациями. Нельзя не отметить и преи­мущества коттеджных поселков перед предложениями в соседних садоводствах, где собственники оценивают землю так же, как в поселках.

 

 

 

Наталья Сангинова, руководитель отдела продаж поселка «Нурмиярви», считает, что в Приозерском районе за 2,2 млн руб. предлагается участок с видовыми характеристиками (на границе леса или рядом с озером, в живописном месте) и с коммуникациями (свет, вода, газ). А цена 700 тыс. руб. означает, что участок меньшей площади, расположен вдали от удобных транспортных магистралей, без видовых преимуществ и без обслуживания, только с подведенным электричеством. «Поселки без освещения, без дорог, без ограждения практически не пользуются спросом — покупатели опасаются, что все застрянет на том же уровне, что на старте продаж. Правда, есть исключения: примерно 30% участков в нашем клубном поселке Nurmi Hills были забронированы «на стадии поля». Но у поселка есть огромный плюс: он расположен рядом с загородным клубом «Давинчи Парк», — поясняет Наталья ­Сангинова.

 

 

По мнению эксперта, по удаленности от КАД есть четкая градация предпочтений клиентов: участки близко к городу приобретают для постоянного проживания, тогда как для дачного строительства выбирают подальше, поближе к свежему воздуху, лесам и озерам. Клиенты «Нурмиярви» в основном относятся ко второй категории.

 

 

 

Артем Чесноков, отмечает, что отношение к расстоянию от города заметно изменилось: еще в 2017–2018 годах считалось, что 40 км от города — предел, а сейчас 40–80 км уже норма. Современные трассы приблизили удаленные от города живописные места, а рядом, в пределах 50 км, привлекательных локаций не осталось. Поэтому 40–50 мин езды до загородного дома больше никого не пугают.

 

 

Филипп Рохлин отмечает изменения в отношении покупателей к наличию газовой магистрали: раньше это нередко был определяющий фактор для покупки, а сейчас многие готовы рассматривать альтернативные способы обогрева дома. «Отчасти это связано с тем, что период от покупки участка до строительства дома сократился, необходимость единовременных вложений стала актуальнее, а подведение газа к дому по-прежнему обходится дорого. Покупатели сегодня стали требовательнее к удобству подъезда к поселку и качеству внутрипоселковых проездов, зачастую предпочитая эти преимущества наличию магистрального газопровода», — объясняет руководитель УК «­Согласие».

 

 

Статус: все сложно?

 

 

 

По данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость», среди проданных участков преобладали садовые и приравненные к ним участки для дачного строительства. Это 59% сделок, тогда как участки ИЖС составили 40%.
Наталья Сангинова уверена, что бóльшим спросом пользуются земли ИЖС: «Думаю, что участки для дачного хозяйства и садоводства гораздо дешевле, но наша аудитория привыкла, что ИЖС надежнее, хотя и дороже».

 

 

По оценке Алексея Сабанцева, статус земли покупателям не так важен: регистрация жилого дома возможна в СНТ или ДНП, там можно оформить и прописку. Для покупки дома на садовом участке можно получить ипотеку по выгодной ставке.

 

 

По статистике Росреестра, в Ленобласти за семь месяцев года оформлены права на 5,5 тыс. индивидуальных жилых домов: 3,3 тыс. домов на земле для ИЖС и еще 2,2 тыс. на садовых участках.

 

 

Артем Чесноков считает, что вид разрешенного использования «для ИЖС» проигрывает участкам на сельхозземлях по кадастровой стоимости, принимаемой за базу для начисления земельного налога, и по ставке налога. А регистрация права на жилой дом возможна и на сельхозучастках, равно как использование покупателем земельного сертификата и материнского капитала. «Что касается регистрации по дачной амнистии, то она в силе и облегчает жизнь собственникам, более того, я уверен, что срок ее действия продлят», — говорит эксперт.

от admin