
Сам факт взрывного роста спроса на участки многих удивил, поскольку такое приобретение никак не решало проблему организации летнего отдыха в этом году и не могло быть расценено как эмоциональная покупка людей, испугавшихся изоляции в стенах квартиры.
По мнению Филиппа Рохлина, генерального директора управляющей компании «Согласие», 2020 год запомнится как год уверенных решений покупателей и быстрых сделок с загородной недвижимостью. «В современной России, как только начинается кризис, вкладывать накопления — обычное дело. В этом году потрясение затронуло не только экономическую часть жизни. Мировой масштаб происходящего, закрытие внешних и даже городских границ, пугающие новости и статистика, вынужденная самоизоляция — все это вызвало обострение чувства самосохранения, желание быть независимее от окружающих и иметь глоток собственного чистого воздуха. В таких условиях, своя земля, огороженная забором, с собственным домом, а то и хозяйственным строением на первое время, представляется уже не как покупка, обычно следующая за приобретением квартиры в городе, а как предпочтительная недвижимость, необходимая для сохранения себя и своей семьи. Формула «Мой дом — моя крепость» в 2020 году стала не просто поговоркой, а основным фактором покупки загородной недвижимости, который после пандемии приобрел осознанный смысл», — считает Филипп Рохлин.
Цены, сети и расстояния
По данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость», недорогие наделы, до 100 тыс. руб. за сотку, или в среднем 700 тыс. руб. за участок, составили 40% сделок, на 6 п. п. меньше, чем в прошлом году. Более дорогие — от 100 до 300 тыс. руб. за сотку, или 2,2 млн руб. за участок, наоборот, стали покупать чаще, на них пришлись 52% сделок.
По мнению гендиректора компании NORD PLAN Алексея Сабанцева, 700 тыс. руб. за участок означают или немалую удаленность от города, или отсутствие сетей и дорог. В поселках с недорогими участками строительство дома очень часто растягивается на 5–10 лет. Если участки дороже, строительство более активное, чаще устанавливается регламент застройки. Имя застройщика лишь частично компенсирует отсутствие коммуникаций — все же людям понятнее и спокойнее, когда стоит столб и висит счетчик.
По мнению Артема Чеснокова, руководителя проекта КП «Сувантоярви», рост продаж участков средней ценовой категории связан с тем, что покупатели выбирают поселки с готовыми (или близкими к готовности) коммуникациями. Нельзя не отметить и преимущества коттеджных поселков перед предложениями в соседних садоводствах, где собственники оценивают землю так же, как в поселках.
Наталья Сангинова, руководитель отдела продаж поселка «Нурмиярви», считает, что в Приозерском районе за 2,2 млн руб. предлагается участок с видовыми характеристиками (на границе леса или рядом с озером, в живописном месте) и с коммуникациями (свет, вода, газ). А цена 700 тыс. руб. означает, что участок меньшей площади, расположен вдали от удобных транспортных магистралей, без видовых преимуществ и без обслуживания, только с подведенным электричеством. «Поселки без освещения, без дорог, без ограждения практически не пользуются спросом — покупатели опасаются, что все застрянет на том же уровне, что на старте продаж. Правда, есть исключения: примерно 30% участков в нашем клубном поселке Nurmi Hills были забронированы «на стадии поля». Но у поселка есть огромный плюс: он расположен рядом с загородным клубом «Давинчи Парк», — поясняет Наталья Сангинова.
По мнению эксперта, по удаленности от КАД есть четкая градация предпочтений клиентов: участки близко к городу приобретают для постоянного проживания, тогда как для дачного строительства выбирают подальше, поближе к свежему воздуху, лесам и озерам. Клиенты «Нурмиярви» в основном относятся ко второй категории.
Артем Чесноков, отмечает, что отношение к расстоянию от города заметно изменилось: еще в 2017–2018 годах считалось, что 40 км от города — предел, а сейчас 40–80 км уже норма. Современные трассы приблизили удаленные от города живописные места, а рядом, в пределах 50 км, привлекательных локаций не осталось. Поэтому 40–50 мин езды до загородного дома больше никого не пугают.
Филипп Рохлин отмечает изменения в отношении покупателей к наличию газовой магистрали: раньше это нередко был определяющий фактор для покупки, а сейчас многие готовы рассматривать альтернативные способы обогрева дома. «Отчасти это связано с тем, что период от покупки участка до строительства дома сократился, необходимость единовременных вложений стала актуальнее, а подведение газа к дому по-прежнему обходится дорого. Покупатели сегодня стали требовательнее к удобству подъезда к поселку и качеству внутрипоселковых проездов, зачастую предпочитая эти преимущества наличию магистрального газопровода», — объясняет руководитель УК «Согласие».
Статус: все сложно?
По данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость», среди проданных участков преобладали садовые и приравненные к ним участки для дачного строительства. Это 59% сделок, тогда как участки ИЖС составили 40%.
Наталья Сангинова уверена, что бóльшим спросом пользуются земли ИЖС: «Думаю, что участки для дачного хозяйства и садоводства гораздо дешевле, но наша аудитория привыкла, что ИЖС надежнее, хотя и дороже».
По оценке Алексея Сабанцева, статус земли покупателям не так важен: регистрация жилого дома возможна в СНТ или ДНП, там можно оформить и прописку. Для покупки дома на садовом участке можно получить ипотеку по выгодной ставке.
По статистике Росреестра, в Ленобласти за семь месяцев года оформлены права на 5,5 тыс. индивидуальных жилых домов: 3,3 тыс. домов на земле для ИЖС и еще 2,2 тыс. на садовых участках.
Артем Чесноков считает, что вид разрешенного использования «для ИЖС» проигрывает участкам на сельхозземлях по кадастровой стоимости, принимаемой за базу для начисления земельного налога, и по ставке налога. А регистрация права на жилой дом возможна и на сельхозучастках, равно как использование покупателем земельного сертификата и материнского капитала. «Что касается регистрации по дачной амнистии, то она в силе и облегчает жизнь собственникам, более того, я уверен, что срок ее действия продлят», — говорит эксперт.